房屋连环买卖，签订的过户合同竟为无效？

案说民法典

案 情 简 介

2010年，王某因家中老宅拆迁，拿到了W小区的三套拆迁安置房。拿房后几个月，王某就与孟某签订房屋买卖合同，约定王某将W小区某栋602室房屋以总房款为23万元的价格卖给孟某。协议签订后，孟某一次性付完房款23万元，王某将该房屋及车库交付孟某居住、使用。

2016年3月，孟某与薛某签订房屋转让协议，约定孟某将上述房屋出卖给薛某，房款为33.2万元。合同签订后，薛某付清了房款，孟某交付了房屋。

为了方便房屋过户，2016年6月，薛某经孟某介绍，与王某签订了房屋购买协议，约定王某将W小区某栋602室房屋出卖给薛某，房价款为33.2万元。因王某暂无房产证、土地证，一时无法办理过户领证手续，为确保薛某权益，付款、交房协议成立后，王某承诺房产及土地归薛某所有。该房屋转让协议尾部另注明房款于2016年6月5日全部付清。

2016年下半年，该房屋已满足过户条件。薛某多次要求王某过户，但王某不予配合。薛某无奈，将王某诉至法院，要求其配合过户。

法 院 裁 判

恶意串通，损害国家利益的合同无效。本案中，王某将涉案房屋出卖给孟某，后孟某又将该房屋出卖给薛某，该房屋实际上经过了两次买卖，依法应当缴纳两次税费。但薛某为了房屋过户之需与王某签订房屋买卖合同，约定由王某直接将房屋过户给薛某，该行为损害了国家利益，应属无效，故薛某诉至法院要求王某配合过户并赔偿损失的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。

法 官 说 法

所谓房屋连环买卖是指在买受人还未完成房屋产权变更登记前，又将房屋出卖给次买受人的行为。本案所涉及的问题是，最后一手买受人依据其与原房屋所有权人签订的房屋买卖合同，要求原房屋所有权人办理过户的诉讼请求能否得到法院支持。
因最后一手买受人与原房屋所有权人签订的合同中明确约定了过户义务，故从房屋买卖合同本身看，最后一手买受人的诉讼请求似乎应当得到法院支持。但司法实践中，合同效力问题是法院应当主动审核的问题之一。最后一手买受人的起诉能够胜诉的前提是，其与原房屋所有权人签订的房屋买卖合同合法有效。
关于合同效力问题，《中华人民共和国民法典》第一百五十四条以及《中华人民共和国合同法》第五十二条规定了恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。
恶意串通导致合同无效的构成要件有二：一是存在恶意串通的情形；二是损害国家利益。
关于构成要件一，本案中，W小区某栋602室房屋在2010年4月由原房屋所有权人王某出卖给了孟某，后该房屋在2016年3月由孟某出卖给了薛某，薛某向孟某支付了全部购房款。虽薛某与王某签订了房屋买卖合同，但实际上双方并无买卖案涉房屋的合意，也无向王某交付购房款的事实。其二人签订房屋买卖合同仅为了过户，故应当认定为恶意串通。
关于构成要件二，如前所述，案涉房屋事实上发生了两次买卖行为。而根据2020年8月1日施行的《中华人民共和国契税法》以及在此之前施行的《中华人民共和国契税暂行条例》之规定：“在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本法规定缴纳契税。”案涉房屋发生了两次转移，应当缴纳两次契税，即孟某、薛某应当在过户时分别缴纳契税。现薛某与王某签订房屋买卖合同，要求王某直接向其过户，实际上将导致国家契税收入受损，即损害了国家利益。
综上，法院认定薛某与王某签订的房屋买卖合同无效，驳回了薛某的诉讼请求。

供稿单位：锡山法院

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